Mitä ensiasunnon ostajan tulee tietää eri asumismuodoista?

Ensiasunnon ostajan kannattaa tutustua kolmeen pääasialliseen asumismuotoon: omistusasuntoon, vuokra-asuntoon ja asumisoikeusasuntoon. Jokaisella niistä on omat taloudelliset rakenteensa, hakuprosessinsa ja pitkän aikavälin vaikutuksensa. Sopiva asumismuoto riippuu elämäntilanteesta, säästöistä ja siitä, kuinka pysyväksi asuminen on suunniteltu. Tässä artikkelissa käymme läpi tärkeimmät kysymykset, jotka ensiasunnon ostajan tai asunnon hakijan tulee selvittää ennen päätöksentekoa.

Omistusasunnossa asukas omistaa asunnon kokonaan tai osaksi lainalla rahoitettuna. Vuokra-asunnossa asukas maksaa kuukausittaista vuokraa ilman omistusoikeutta. Asumisoikeusasunto on näiden välimuoto: asukas maksaa kertaluonteisen asumisoikeusmaksun ja sen jälkeen kuukausittaisen käyttövastikkeen, mutta ei omista asuntoa.

Omistusasunnossa asukas hankkii asunto-osakeyhtiön osakkeet tai kiinteistön omistukseensa, yleensä asuntolainaa hyödyntäen. Asunnon arvo voi nousta tai laskea markkinoiden mukaan, ja asukas kantaa tästä taloudellisen riskin. Omistusasuminen kerryttää varallisuutta pitkällä aikavälillä, mutta vaatii merkittävän alkupääoman ja sitoutumista.

Vuokra-asunnossa asukas maksaa asumisesta kuukausittaista vuokraa ilman, että hän kerryttää omaisuutta. Vuokrasopimus voi olla määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva, mikä tekee vuokraamisesta joustavan vaihtoehdon. Vuokralainen ei vastaa asunnon arvonmuutoksista eikä suurista remonttikustannuksista.

Asumisoikeusasunto on valtion tukema asumismuoto, jossa asukas maksaa noin 15 prosenttia asunnon hankinta-arvosta asumisoikeusmaksuna. Tämän jälkeen maksetaan kuukausittaista käyttövastiketta, joka on tyypillisesti selvästi markkinahintaista vuokraa edullisempi. Asumisoikeus on pysyvä niin kauan kuin asukas noudattaa sopimuksen ehtoja, mutta asuntoa ei voi myydä vapailla markkinoilla kuten omistusasuntoa.

Ensiasunnon ostajalle tai ensimmäistä omaa kotia etsivälle paras asumismuoto riippuu kolmesta tekijästä: käytettävissä olevista säästöistä, elämäntilanteen vakaudesta ja pitkän aikavälin suunnitelmista. Jos säästöjä on vähän mutta halutaan vakaa koti ilman täyttä omistusvastuuta, asumisoikeusasunto on usein erinomainen vaihtoehto. Omistusasunto sopii, kun talous on vakaalla pohjalla ja asuminen on suunniteltu pitkäaikaiseksi.

Vuokra-asunto on järkevä valinta silloin, kun elämäntilanne on vielä muutoksessa: opinnot ovat kesken, työtilanne epävarma tai muutto toiselle paikkakunnalle on mahdollinen. Vuokraaminen ei sido pääomaa eikä vaadi lainanottoa, mutta se ei myöskään kerrytä varallisuutta.

Asumisoikeusasunto puolestaan tarjoaa ensiasunnon hakijalle vakaan kodin pienemmällä alkupääomalla kuin omistusasunto. Asumisoikeusmaksu on huomattavasti pienempi kuin omistusasunnon käsirahavaatimus, ja käyttövastike on yleensä edullisempi kuin vapaan markkinan vuokra. Tämä tekee siitä houkuttelevan vaihtoehdon erityisesti silloin, kun omistusasuntoon ei vielä ole riittäviä säästöjä mutta vuokramarkkinoiden hintataso tuntuu raskaalta.

Asumisoikeusasunnon hakeminen eroaa vuokra-asunnon hakemisesta merkittävästi: asumisoikeusasuntoon tarvitaan ensin erillinen järjestysnumero, jonka voi jokainen hakija hakea itselleen Varkelta (Valtion tukema asuntorakentamisen keskus). Järjestysnumero määrittää hakijajärjestyksen. Vuokra-asuntoon voi hakea suoraan asuntoyhtiöltä tai välittäjältä ilman erillistä jonotusnumeroa. Asumisoikeushakemus on pitkäjänteisempi prosessi, kun taas vuokra-asunnon voi saada nopeammin.

Asumisoikeusasunnon hakuprosessi etenee seuraavasti:

Vuokra-asunnon hakeminen on suoraviivaisempaa: hakija ottaa yhteyttä asuntoyhtiöön tai välittäjään, täyttää hakemuksen ja odottaa päätöstä. Valintakriteerit vaihtelevat asuntoyhtiöittäin, mutta jonotusnumeroa ei yleensä tarvita. Vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa päätös voi syntyä hyvinkin nopeasti.

Me Avain Asunnoilla tarjoamme omistus, sekä asumisoikeusasuntoja että vuokra-asuntoja eri puolilla Suomea. Voit tutustua tarjontaamme asuntohaun kautta.

Asumismuoto määrittää merkittävästi sen, millaisia kuluja ensiasunnon ostajalle tai asunnon hakijalle kertyy sekä heti alussa että kuukausittain. Omistusasuminen vaatii suurimman alkupääoman, asumisoikeusasunto sijoittuu kustannuksiltaan keskivaiheille ja vuokraaminen on alkuinvestoinniltaan edullisin vaihtoehto.

Omistusasunnon hankinnassa ensiasunnon ostaja tarvitsee yleensä vähintään 5 prosenttia asunnon hinnasta omana pääomana, mutta käytännössä pankit edellyttävät usein 10 prosenttia tai enemmän. Lisäksi kertyy varainsiirtovero (ensiasunnon ostajat on vapautettu tästä tietyin edellytyksin), lainhuutokustannukset, mahdolliset välityspalkkiot ja asuntolainan korkokulut. Kuukausittain maksetaan lainanlyhennys, korko, yhtiövastike ja mahdolliset erikseen laskutettavat kulut.

Asumisoikeusasunnossa alkumaksu on noin 15 prosenttia asunnon hankinta-arvosta. Tämä summa palautetaan asukkaalle tarkistettuna, kun asumisoikeus päättyy. Kuukausittain maksetaan käyttövastiketta, joka kattaa kiinteistön ylläpidon, hallinnon ja rahoituskulut. Käyttövastike on tyypillisesti selvästi edullisempi kuin vapaan markkinan vuokra samanlaisessa asunnossa.

Vuokra-asunnossa alkukulut rajoittuvat yleensä vuokravakuuteen, joka on tyypillisesti 1-3 kuukauden vuokran suuruinen. Avain asuntojen vuokra-asuntojen vakuus on vain 250 €, jokaisessa asunnossa. Kuukausittainen vuokra on ainoa säännöllinen asumiskulu, joskin vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa se voi olla selvästi korkeampi kuin asumisoikeusasunnon käyttövastike. Vuokralainen ei vastaa asunnon arvonmuutoksista eikä suurista korjauksista.

Ensiasunnon ostaja voi hyödyntää erilaisia valtion tukia riippuen valitusta asumismuodosta. Omistusasunnon ostamiseen on tarjolla ensiasuntolainan korkotuki ja ASP-järjestelmä. Asumisoikeusasuminen on itsessään valtion tukema asumismuoto. Asumisoikeusasuntoon voi myös saada yleistä asumistukea maksettavaan käyttövastikkeeseen. Vuokra-asumiseen voi saada asumistukea tulojen ja asumismenojen perusteella.

ASP-järjestelmä eli asuntosäästöpalkkiojärjestelmä on suunniteltu nimenomaan ensiasunnon ostajille. Säästämällä ASP-tilille vähintään kahdeksan vuosineljänneksen ajan voi saada valtion takauksen ja korkotuen asuntolainalle. Ensiasunnon ostaja on myös vapautettu varainsiirtoverosta, mikä voi tarkoittaa merkittävää säästöä kauppahinnan mukaan.

Asumisoikeusasuminen perustuu valtion tukemaan järjestelmään, jossa asuntojen rakentaminen on saanut valtion lainatukea. Tämä pitää käyttövastikkeet kohtuullisina. Asumisoikeusasukas voi lisäksi hakea yleistä asumistukea, jos tulot ja asumismenot täyttävät Kelan asettamat kriteerit.

Vuokralla asuja voi hakea Kelan yleistä asumistukea, jos tulot ovat riittävän pienet suhteessa asumismenoihin. Tuki lasketaan asunnon sijainnin, koon ja hakijan taloudellisen tilanteen perusteella. Opiskelijat voivat hakea opintotuen asumislisää tietyin edellytyksin.

Ensiasunnon hakijan kannattaa vertailla kaikkia vaihtoehtoja kokonaisuutena: pelkkä kuukausimaksu ei kerro koko totuutta, vaan mukaan tulee laskea alkupääoman vaatimus, pitkän aikavälin varallisuusvaikutus ja elämäntilanteeseen sopiva joustavuus. Me Avain Asunnoilla autamme löytämään sopivan kodin eri elämäntilanteisiin. Selaa tarjontaamme asuinalueittain ja löydä sinulle sopiva koti.