Sijoittajan opas
Miten asuntosijoittaminen toimii käytännössä?
Sijoitusasunnon hankkiminen on suosittu tapa kerryttää varallisuutta. Lähtökohtaisesti asuntosijoittaminen toimii niin, että sijoittaja ottaa pankkilainan asunnon ostamista varten ja laittaa tämän jälkeen asunnon vuokralle. Asunnosta saatavilla vuokratuloilla kuitataan pois nostettu laina, kunnes jäljellä on velaton asunto ja tasaiset vuokratulot.
Ostaessaan asunnon taloyhtiöstä, sijoittaja käytännössä hankkii osuuden asunto-osakeyhtiön osakkeista, jotka oikeuttavat kyseisen asunnon hallintaan.
Mistä tuotto oikeasti syntyy?
Asuntosijoittamisen tuotto syntyy pääosin vuokratuloista. Lisäksi tuottoa voi syntyä asunnon arvonnoususta myyntihetkellä.
Kasvukeskuksissa sijaitsevat, vetovoimaiset kohteet takaavat korkean vuokrausasteen ja siten tasaisen tuoton. Tuottoon vaikuttaa myös taloyhtiön kunto sekä mahdolliset tulevat remontit; sijoitusasunto uudiskohteessa tai hiljattain saneeratussa kohteessa on useimmiten riskittömämpi vaihtoehto.
Millainen asunto toimii sijoituksena?
Sijoituskohdetta hankittaessa on syytä arvioida erityisesti asunnon vuokrattavuutta, eli kuinka kiinnostava asunto on potentiaalisten vuokralaisten näkökulmasta. Sijainti, asunnon kunto ja taloyhtiön viihtyisyys ovat usein tärkeimpiä kriteereitä vuokra-asuntoa etsivälle.
Hyvä pohjaratkaisu ja laadukkaat pintamateriaalit sekä kalusteet parantavat asunnon vuokrattavuutta. Jos asunto palvelee asujaa myös muuttuvissa elämäntilanteissa, on todennäköisyys pitkäaikaisen vuokralaisen löytämiselle korkeampi.
Sijoitusasuntoa etsiessä asunnon kunto ja mahdolliset tulevat remontit on hyvä kartoittaa tarkasti etukäteen, jotta vältytään turhilta yllätyksiltä ja kuluilta. Asunnonomistajan, eli asuntosijoittajan, vastuulla on hoitaa asunnossa tarvittavat remontit ajallaan. Pienet pintaremontit tulevat ajankohtaiseksi yleensä n. 5-10 vuoden välein ja lisäksi taloyhtiössä tehdään säännöllisesti erilaisia huoltotoimia sekä laajempia taloyhtiöremontteja (putkiremontit, julkisivuremontit, parvekeremontit jne.). Tuleviin remontteihin kannattaa varautua taloudellisesti hyvissä ajoin.
Avain Asunnot rakennuttaa toimivia asuntoja kasvaville ja kehittyville asuinalueille, jotka houkuttelevat ihmisiä asumaan ja viihtymään. Pitkäaikaisen ja luotettavan vuokralaisen löytäminen takaa tasaiset vuokratulot.
Miten rahoitus rakennetaan järkevästi?
Sijoitusasunto rahoitetaan useimmiten pääosin lainalla. Laina-aste on tyypillisesti suuri, sillä oma pääoma kattaa usein vain noin kolmanneksen hankintahinnasta ja pankki rahoittaa loput. Sijoitusasuntolainaa saa yleisimmin 70% asunnon arvosta ja lisäksi pankki tarvitsee lainaa vastaan vakuuden. Useimmiten vakuutena toimii ostettava asunto. Laina-ajat ovat sijoitusasuntolainoissa n. 10-15 vuoden pituisia.
Asuntoa pystyy harvoin rahoittamaan kokonaan omalla rahalla, eikä se yleensä ole järkevääkään. Lainarahalla hankittu asunto nimittäin tuottaa lähtökohtaisesti enemmän tuloa kuin mitä lainasta syntyvät kustannukset, eli korkomenot, ovat. Tätä tapaa kutsutaan yleisesti velkavivuksi.
Sijoituslainaa hankkiessa kannattaa laina kilpailuttaa pyytämällä tarjouksia eri pankeista. Asuntosijoittamiseen tarvitaan aina jonkin verran pääomaa, yleensä n. 30% asunnon hinnasta. Mikäli säästöjä ei vielä ole kertynyt, kannattaa säästäminen aloittaa mahdollisimman pian. Yksi mahdollisuus on myös sijoittaa yhdessä esimerkiksi tuttavan kanssa, tällöin on kuitenkin tärkeää, että yksityiskohdista sovitaan tarkkaan ja niin, että kumpikin ymmärtää mahdolliset riskit.
Mitkä ovat yleisimmät virheet – ja kuinka vältät ne?
Asuntosijoittaminen, kuten mikään muukaan sijoittaminen, ei ole täysin riskitöntä. Asuntosijoittamista harkitsevan on hyvä olla tietoinen riskeistä, jotta vältytään suuremmilta ongelmilta.
Aloitteleva asuntosijoittaja, ota huomioon ainakin nämä:
- Rahoittaminen: Isoissa kasvukeskuksissa sijaitsevista kohteista pankki saattaa vaatia suuremman alkupääoman.
- Alue: Alueen houkuttelevuus ja sen myötä vuokrataso voivat ajan saatossa laskea. Alueesta ja sen kehittämissuunnitelmista kannattaa siis etsiä mahdollisimman paljon tietoa etukäteen.
- Remontit: Selvitä asunnon kunto sekä taloyhtiön tulevat remontit ja niistä aiheutuvat kulut tarkasti etukäteen. Huomioi, että isompien remonttien aikana voi syntyä kuukausia, jolloin asunnossa ei ole mahdollista asua ja näin ollen myöskään vuokratuloja ei synny. Myös pienemmät huoltotoimet, kuten jääkaapin tai pesukoneen rikkoutuminen voivat aiheuttaa yllättäviä lisäkuluja.
- Vuokralaisten valinta: Luotettavan vuokralaisen löytämiseen kannattaa panostaa. Lisäkustannuksia voi syntyä mikäli vuokralainen jättää vuokrat maksamatta, kieltäytyy muuttamasta pois tai aiheuttaa häiriötä tai vahinkoa.
Paras tapa välttää isoimmat yllätykset on ottamalla asioista selvää mahdollisimman hyvin ja varautumalla eri tilanteisiin jo etukäteen. Asuntosijoittaminen on syystäkin suosittu sijoitusmuoto, sillä useimmiten se takaa vakaat tulot ja hyvän keinon kasvattaa omaa varallisuutta. Samalla se on kuitenkin sijoitusmuoto, joka vaatii hieman vaivannäköä. Tutustu aiheeseen lisää esimerkiksi aiheesta julkaistun kirjallisuuden tai auntosijoittamiseen keskittyneiden podcastien avulla.
Aloita asuntosijoittaminen asiantuntijan avulla!
Kokeneet asiantuntijamme auttavat sinua sopivan sijoituskohteen löytämisessä. Liittymällä Avain Asuntojen sijoittajalistalle, saat tiedon alueesi uusista asunnoista ennen muita.
Uutiskirjeen tilaus (sijoittajalista)
Uusi ja yksityiskohtaisempi uutiskirjeen tilausta varten luotu pohja.