RS-järjestelmä

Asunto-osakkeiden kauppaa säätelee asuntokauppalaki, joka suojaa kuluttajaa. Laki määrää kaupanteosta ja ostajan suojasta rakentamisvaiheessa. Uuden asunnon kauppoja on kahta tyyppiä: RS-kohteet, joissa on turvajärjestelmät, ja kohteet, jotka myydään vasta rakentamisen valmistuttua. RS-kohteissa ostajien suojaamiseksi vaaditaan turva-asiakirjojen säilyttäminen, tarvittavien vakuuksien asettaminen ja kirjallinen asuntokauppa. Ostajilla on lisäksi oikeus valita rakennustyön tarkkailija ja tilintarkastaja suojaamaan ostajien oikeuksia rakentamisvaiheen aikana.

Asuntojen ennakkomarkkinointi järjestetään ennen kohteen liittämistä RS-järjestelmään. Ennakkomarkkinoinnilla pyritään saamaan selville, onko suunnitellulla asuntokohteella kysyntää ja täyttyvätkö muut edellytykset kohteen rakentamisen käynnistämiseksi. Asuntoja tarjotaan varattaviksi markkinoimalla niitä lehdissä, internetissä ja muilla kanavilla. Kodin ostamisesta kiinnostuneet tekevät heitä sitomattoman ennakkovarauksen. Ennakkomarkkinoinnin jälkeen kohde liitetään RS-järjestelmään ja varauksen tehnyt päättää, tekeekö hän asunnosta kaupan.

Kun asuntojen rakentaminen ja myynti alkaa ennakkomarkkinoinnin jälkeen, kohteen RS-pankkina toimiva liikepankki toimii samalla turva-asiakirjojen säilyttäjänä. Yhtiön perustajaosakkaan eli myyjän on asetettava yhtiön ja ostajien hyväksi asuntokauppalain edellyttämät vakuudet. Myynnin alkaessa myyjä on asettanut suorituskyvyttömyysvakuuden ja rakentamisvaiheen vakuuden. Turva-asiakirjoja ovat muun muassa yhtiöjärjestys, vakuustodistukset, RS-taloussuunnitelma sekä kiinteistöstä kertovat asiakirjat ja piirrokset. Rakentamisvaiheen käynnistyttyä ei myyjä enää voi yksipuolisesti muuttaa turva-asiakirjoja.

Asuntojen myynti alkaa, kun ennakkomarkkinointivaiheen jälkeen tehdään kohteen rakentamispäätös. Rakentamisen käynnistyttyä on rakentamisvaiheen kaupat tehtävä kirjallisesti. Mikäli ostajia on useita, tulee kaikkien ostajien tiedot ja omistusosuudet olla kirjattuina kauppakirjaan. Kun kauppakirjat on allekirjoitettu, sitoo sopimus sen kaikkia osapuolia. Huomioitavaa on myös, että kaupanteon ajankohdasta riippuen voi muuttopäivään kulua aikaa kaupanteosta jopa yli vuosi. Uuden asunnon velaton hinta koostuu myyntihinnasta ja yhtiölainaosuudesta. Myyntihinta on summa, jonka ostaja maksaa myyjälle vaiheittain rakentamisen aikana hankkeen etenemisen mukaan. Yhtiölainaosuus on ensimmäisen kerran maksettavissa taloyhtiölle valmistumisen yhteydessä. Ostaja maksaa varainsiirtoveron (1,5 % velattomasta hinnasta) kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä. Omistusoikeus osakkeisiin siirtyy, kun kauppahinta ja mahdolliset lisä- ja muutostyöt on maksettu. Turva-asiakirjojen säilyttäjä ilmoittaa saannon kirjattavaksi osakehuoneistorekisteriin, kun kaikki maksut on suoritettu.

Lue lisää RS-järjestelmästä Rakennusteollisuus Ry:n laatimasta Ostajan oppaasta. OSTAJAN OPAS.