Miksi käyttövastike nousee?

Lehdistä on saanut syksyn aikana lukea eri yleishyödyllisten asuntotoimijoiden suunnitelluista vastikekorotuksista. Korotukset johtuvat korkeasta inflaatiosta sekä merkittävästä korkojen noususta. Koska omakustanteisesti toimivat asumisoikeusyhteisöt, kuten Avain Asumisoikeus, keräävät vastikkeita kulujensa kattamiseen, kohonneet kustannukset ja korot sekä lainojen lyhennykset vaikuttavat suoraan käyttövastikkeisiin.

Käyttövastike jakautuu kolmenlaisiin kulueriin: omaan kohteeseen liittyviin menoihin, kaikkien asumisoikeustalojen kesken tasattaviin menoihin sekä tuleviin menoihin varautumiseen. Lainat ja korkokulut kuuluvat tasattaviin menoihin, ja siksi niihin liittyvät muutokset näkyvät kaikkien asukkaiden vastikkeissa. Moni asukas on voinut miettiä, miksi omassa käyttövastikkeessa pitää maksaa korkoja, vaikka omalla kohteella ei ole enää lainaa. Sitä selittää vastikkeentasausjärjestelmä.

Avain Asumisoikeudessa on käytössä vastikkeentasausjärjestelmä, jossa yhteisön asumisoikeuslain mukaisia tasattavia kustannuksia jaetaan kohteiden ja asuntojen käyttöarvon mukaan yhteisön kaikille kohteille.

Yksittäisen kohteen käyttöarvoon suhteessa muihin kohteisiimme vaikuttaa muun muassa kohteen sijainti, ikä, kunto, varustelutaso ja alueen kysyntä. Esimerkiksi Kotkassa sijaitsevalla 1990-luvun rivitalolla on todennäköisesti pienempi käyttöarvo kuin Helsingissä vuonna 2022 valmistuneella kerrostalolla. Tämä siksi, että Kotkan asunto on vanhempi, se ei sijaitse kasvukeskuksessa eikä sille ole yhtä paljon kysyntää. Järjestelmä paitsi tasaa alueellista kysyntää, myös nostaa yhteisötasolla kaikkien asuntojen käyttöastetta, kun osa asumiskustannuksista jakautuu useamman asukkaan kesken. Käyttöasteen noustessa myös asumiskustannukset yhteisötasolla laskevat.

Tasausjärjestelmä varmistaa vastikkeiden kehityksen hyvän ennustettavuuden ja tasaisuuden, kun esimerkiksi iso remontti ei yhtäkkiä aiheuta isoja muutoksia yksittäiselle asukkaalle.

Asumisoikeuslain mukaan ASO-asunnon käyttövastikkeen on oltava aina edullisempi kuin käyttöarvoltaan vastaavan markkinahintaisen vuokra-asunnon. Se määrittelee tason, minkä yli käyttövastike ei saa nousta. Kun yhteisiä kuluja tasataan, huomioidaan yksittäisen kohteen käyttöarvo, joka määritellään suhteessa muihin Avaimen kohteisiin.

Käyttövastiketta määritellessä tarkastellaan koko Avaimen asuntokantaa ja pyritään varmistamaan kaikille kohtuuhintainen asuminen.

Vastikekorotus vuonna 2024 Avain Asumisoikeusasunnoissa on keskimäärin 8,4 prosenttia. Vastike per neliö on keskimäärin 13,27 euroa kuukaudessa. Korotusta viime vuoteen on noin euron per neliö, ja siitä lähes 90 prosenttia johtuu lainan lyhennyksistä ja koroista.

Lainakannastamme 85 prosenttia on korkosuojattuja korkotukilainoja. Tällöin valtio maksaa korkotukea, jos korkotaso nousee omavastuukorkoa korkeammaksi. Uusissa, esimerkiksi 2020-luvulla otetuissa lainoissa korkotuki on isompi, vanhemmissa lainoissa, kuten 1990-luvulla otetuissa, sitä ei ole enää lainkaan. Loppuosa lainakannasta on ARAVA-lainaa, jota maksetaan vuosimaksulla. Se sisältää lyhennyksen ja korko-osuuden. Silloin kun korot ovat isommat, lyhennyksen osuus on pienempi.

Miksi sitten korkokulut ovat isommat, vaikka lainoihin sisältyy korkotuki? Korkotuki ei kata kokonaan omavastuuosan ylittävää korkoa, vaan vain osan siitä ja osuus pienenee vuosien myötä. Korkotaso oli myös pitkään niin matala, että korko sai nousta kauan ennen kuin korkotuen omavastuuosuus ylittyi. Vaikka korot jatkaisivat nousuaan ensi vuoden ajan, tämän vuoden kaltaista hypähdystä vastikkeisiin ei todennäköisesti enää tule. Jatkossa lainojen korkotuki vaimentaa nousua. Toisaalta korkojen lasku ei myöskään pienennä kuluja merkittävästi, sillä se leikkaa korkotukea.

Ensi vuonna Avain Asumisoikeus saa Suomen valtiolta korkotukea noin 5,1 miljoonaa euroa, mikä tarkoittaa 0,77 euroa neliöltä kuukaudessa. Esimerkiksi 64 neliön asunnossa se tekee lähes 600 euroa. llman korkotukea vastikekorotus olisi vieläkin suurempi.

Käyttövastikkeella katetaan kolmenlaisia kulueriä.

Käyttövastike I tarkoittaa menoja, jotka liittyvät jokaisen omiin asumistottumuksiin ja omaan kohteeseen. Siihen kuuluu esimerkiksi talohuolto, ulkoalueiden hoito, siivous ja puhtaanapito, lämmitys, sähkö, vesi ja jätevesi, jätehuolto sekä kiinteistön ja huoneistojen korjaukset.Vuonna 2024 niiden osuus käyttövastikkeesta on keskimäärin 22 prosenttia.

Käyttövastike II:n osuus vastikkeesta vuonna 2024 on keskimäärin 74 prosenttia. Se sisältää kaikkien asumisoikeustalojen kesken tasattavia menoja mukaan lukien lainat ja korot. Tasattavia kuluja ovat muun muassa isännöinti, asumisoikeuksien myynti ja markkinointi, maavuokrat, kiinteistövero, tasattavat kiinteistö- ja huoneistokorjaukset, valtakunnallinen asukastoiminta ja -hallinto, viestintä- ja tiedotustoiminta sekä yhtiön muu hallinta.

Käyttövastike III puolestaan kertoo, minkä verran vastikkeessa varaudutaan tuleviin menoihin, kuten perusparantamiseen-, asumisoikeuksien lunastuksiin sekä kertalyhenteisten lainojen maksuun. Sen osuus kokonaiskäyttövastikkeesta ensi vuonna on keskimäärin 4 prosenttia.

Korkean inflaation takia on jouduttu nostamaan myös käyttökorvauksia, kuten vesi-, sauna- ja autopaikkamaksuja.

Teksti Katja Tarnanen kuva Getty Images

Vuonna 2024

Teksti Katja Tarnanen  kuva Getty  Images