Asumisoikeuslaki uudistuu – mitä tapahtuu asukkaalle?
30-vuotias asumisoikeusasuminen on aiheena ajankohtaisempi kuin koskaan. Asumisoikeus on lunastanut paikkansa vuokra- ja omistusasumisen välimuotona ja tarve kohtuuhintaiselle asumiselle kasvaa jatkuvasti. Asumisoikeuslakia uudistetaan parhaillaan vastaamaan entistä paremmin tämän ajan tarpeisiin. Lakiluonnos on herättänyt huolta osassa asukkaita – murentaako lakiuudistus asumisoikeusasukkaalle luvatun ikuisen asumisoikeuden?
Lakimuutos antaisi asumisoikeusyhtiöille mahdollisuuden luopua tappiollisista, vajaakäytössä olevista taloista ja muuttaa jäljellä olevat asumisoikeussopimukset vuokrasopimuksiksi tarkkaan rajatuissa poikkeustilanteissa.
Rajoituksista vapauttaminen koskisi vain tilanteita, joissa asunnoilla ei ole kysyntää asumisoikeusasuntoina ja alle puolet talon asunnoista on asumisoikeuskäytössä. Lisäksi vapauttaminen olisi mahdollista vain, jos talosta aiheutuu enemmän kustannuksia kuin käyttövastikkeilla pystytään kattamaan, vaikeudet eivät ole talon omistajan aiheuttamia ja asia käsitellään asukashallinnossa etukäteen yhdessä asukkaiden kanssa. Päätöksen vapauttamisesta tekisi viranomainen, ja vain jos tilanteen tervehdyttämiseksi ei olisi muita vaihtoehtoja.
Toisin kuin keskustelupalstoilla annetaan ymmärtää, rajoituksista vapautumisen mahdollisuus koskisi vain laissa hyvin tarkkaan rajattuja tilanteita. Esimerkiksi Avain Asumisoikeudella ei ole yhtään tällaista kohdetta, jota voitaisiin edes tarkastella tässä valossa. Asumisoikeusasukkaiden vahva asumisturva säilyy myös jatkossa.
Rajoituksista vapautuminen mahdollistaa osaltaan kohtuuhintaisen asumisen
Tyhjäkäynnistä aiheutuu kustannuksia, jotka katetaan muilta asumisoikeusasukkailta perittävillä vastikkeilla. Lakiluonnoksen mukaan vajaakäytössä olevasta talosta tulisi voida luopua siinä vaiheessa, kun se on vielä mahdollista. Rajoituksista vapauttamisen tavoitteena on siis vähentää ylimääräisiä kuluja vajaakäytössä olevista kohteista.
Lakiluonnoksen yhteydessä laadittujen laskelmien mukaan asukkaat maksavat tyhjäkäynnistä vuodessa yhteensä 2,5 miljoonaa euroa. Asumisoikeusmaksujen menetyksinä tyhjäkäynti tarkoittaa yhteensä 10 miljoonaa euroa. Lisäksi yhteisöjen on rahoitettava puuttuvat asumisoikeusmaksut asunnoista, joissa ei ole asumisoikeuden haltijaa.
Asumisoikeusyhteisöt käyttävät 58 miljoonaa euroa näihin yhtiölle lunastettuihin asumisoikeusasuntoihin, joihin ei saada asukkaita. Lain esitysluonnoksen laskelmat osoittavat kaikessa karuudessaan sen, että tyhjäkäynnillä on iso kustannuksia nostava vaikutus.
Rajoituksista vapautumisella varmistetaan lopulta se, että vajaakäytöstä ei koidu muille asukkaille lisäkustannuksia ja että asumisoikeusasuminen on kohtuuhintaista myös jatkossa.
Asumisoikeuden haltija ei jää tyhjän päälle
Vaikka asumisoikeustalo myytäisiin tai muutettaisiin vuokrataloksi, taataan laissa asumisoikeuden haltijan asumisturva myös jatkossa. Talon omistajan tulee tarjota tällaisen talon asukkaille joko vuokrasopimusta tai toista vastaavaa asumisoikeusasuntoa, tai jos talo myydään, mahdollisuutta lunastaa asunto omaksi varsin edulliseen hintaan.
Koska asukkaalla olisi edelleenkin mahdollisuus jatkaa asumista asunnossaan tai toisessa asunnossa rajoituksista vapauttamisesta huolimatta, ei vapauttaminen poista asumisoikeuteen liitettyä asumisen pysyvyyttä ja turvaa.
Rajoituksista vapautettavan talon asukkaat saavat aina lakiin perustuvia vaihtoehtoja asumiseensa näissä tilanteissa. Taloudellista tappiota ei synny, sillä asukkaille maksetaan asumisoikeusmaksu indeksitarkistettuna aina takaisin normaaliin tapaan. Jos asunnon lunastaminen tulee kyseeseen, sen voi lunastaa omaksi käyvällä arvolla tai ARA:n vahvistamalla rakennuskustannusindeksillä tarkistetulla alkuperäisellä rakennuskustannuksella, jos käypä arvo olisi tätä korkeampi.
Toisin kuin saatetaan ajatella, talojen omistajayhteisöt eivät tekisi rahaa talojen myynnillä. Ajatus on virheellinen paristakin syystä. Ensiksi, vapauttamisen kriteerit voisivat käytännössä täyttyä vain paikkakunnilla, joilla asuntokysyntä on heikkoa ja hinnat sen myötä alhaisia. Toiseksi, saatavat myyntituotot tuloutuisivat aina talon myyvälle yhtiölle ja sitä kautta asukkaiden hyväksi. Tappiollisten kohteiden myynnistä hyötyvät ennen kaikkea yhteisön asumisoikeusasukkaat.
Uusi säännös asumisoikeusyhteisön mahdollisuudesta luopua rajoituksista vajaakäyttötilanteissa on erittäin perusteltu koko yhteisön ja sen asukkaiden näkökulmasta. Myös asukkaiden etuna on, että asumisoikeusyhteisö on terveellä pohjalla ja että yhteisön lainoituskohteet eivät tuota pitkällä aikavälillä tappioita.
Elias Kiviranta, myynti- ja markkinointijohtaja, Avain Asunnot
