RS-järjestelmä suojaa kuluttajaa asuntokaupassa
Asunto-osakkeiden kauppaa säätelee asuntokauppalaki, joka suojaa kuluttajaa. Laki määrää kaupanteosta ja ostajan suojasta rakentamisvaiheessa. Uuden asunnon kauppoja on kahta tyyppiä: RS-kohteet, joissa on turvajärjestelmät, ja kohteet, jotka myydään vasta rakentamisen valmistuttua. RS-kohteissa ostajien suojaamiseksi vaaditaan kirjallinen kauppa, turva-asiakirjojen säilyttäminen ja tarvittavien vakuuksien asettaminen. Ostajilla on lisäksi oikeus valita rakennustyön tarkkailija ja tilintarkastaja suojaamaan ostajien oikeuksia rakentamisvaiheen aikana.
Asuntojen ennakkomarkkinointi suoritetaan jo ennen kohteen liittämistä RS-järjestelmään. Ennakkomarkkinoinnilla pyritään saamaan selville, tuleeko suunnitellulla asuntokohteella olemaan kysyntää ja täyttyvätkö muut edellytykset kohteen aloittamiselle. Kohteesta ilmoitellaan lehtien, internetin ja muiden kanavien kautta, ja kiinnostuneet ostajaehdokkaat tekevät heitä sitomattoman ennakkovarauksen. Ennakkomarkkinoinnin jälkeen kohde liitetään RS-järjestelmään ja ostaja päättää, tekeekö hän kaupan.
Kun asuntojen rakentaminen ja myynti alkaa ennakkomarkkinoinnin jälkeen, kohteen RS-pankkina toimiva liikepankki toimii samalla turva-asiakirjojen säilyttäjänä. Tarkempia tietoa uudesta RS-kohteesta on turva-asiakirjoissa ja myyntiesitteessä. Turva-asiakirjoja ovat muun muassa yhtiöjärjestys, vakuustodistukset, taloussuunnitelma sekä kiinteistöstä kertovat asiakirjat. Turva-asiakirjoja ei voi enää yksipuolisesti muuttaa rakentamisvaiheen aikana.
Yhtiön perustajaosakkaan eli myyjän on lisäksi asetettava yhtiön ja ostajien hyväksi asuntokauppalain edellyttämät vakuudet. Myynnin alkaessa myyjä on asettanut suorituskyvyttömyysvakuuden ja rakentamisvaiheen vakuuden.
Kun asuntojen myynti alkaa ennakkomarkkinointivaiheen jälkeen, rakentamisvaiheen kauppakirja on tehtävä kirjallisesti. Kun kauppakirja on allekirjoitettu, sopimus sitoo sen kaikkia osapuolia. Mikäli ostajia on useampi ja omistusosuudet vaihtelevat, ne tulee harkita ja merkitä kauppakirjaan ennen kauppaa. Huomioithan myös, että uuden asunnon kaupassa rakentamisvaiheen aikana voi kulua jopa yli vuosi muuttopäivään. Kauppahinta koostuu myyntihinnasta ja velattomasta hinnasta. Myyntihinta on summa, jonka ostaja maksaa myyjälle, ja velaton hinta sisältää osakkeiden osuuden yhtiön lainoista. Myyntihinta maksetaan vaiheittain rakentamisen aikana hankkeen edistymisen mukaan. Varainsiirtoveron maksaa ostaja kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä. Omistusoikeus osakkeisiin siirtyy, kun kauppahinta ja mahdolliset lisä- ja muutostyöt on maksettu. Turva-asiakirjojen säilyttäjä ilmoittaa saannon kirjattavaksi osakehuoneistorekisteriin, kun kaikki maksut on suoritettu.
Lue lisää RS-järjestelmästä Rakennusteollisuus Ry:n laatimasta Ostajan oppaasta. OSTAJAN OPAS.